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天津公墓/墓地价值如何评估和揭秘

  　随着经济社会的发展，土地评估所涉及的用途不仅仅包括商业用地、住宅用地、工业用地等常见用途，新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业之类的特殊用地评估也日渐增多，特别是随着我国逐步进入老龄化社会，社会对殡葬的需求逐步增多，除公益性公墓、公益性骨灰堂(塔)外，经营性骨灰公墓、骨灰堂(塔)也开始出现，由于为经营性质，原针对公益性公墓等的划拨供地方式已不再适用。尤其天津公墓/墓地的利用情况又不同于一般的地产，可以说是特殊中的“特殊”。

　　研究的必要性

　　根据《土地利用现状分类》，天津公墓/墓地属于特殊用地中殡葬用地的一种类型。在国土资源部第9号令《划拨用地目录》中，非营利性社会福利设施用地中的殡葬设施用地属***划拨用地范畴。但用于营利性销售的天津公墓/墓地，必 须以有偿方式供地。而天津公墓/墓地以有偿使用方式供地时，就要对宗地进行评估。天津公墓/墓地的评估数量虽然少，但对天津公墓/墓地评估的研究还是十分必要和迫切的。

　　天津公墓/墓地的特殊性

　　天津公墓/墓地在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性，我国的城市殡葬用地与其他用地相比具有以下特点：

　　位置偏僻

　　与西方***认为天津公墓/墓地是Z接近天堂的地方不同， 中国人一般认为殡葬用地是不吉利的地方，阴气重，因此殡葬用地一般都在远离城市的偏僻区域，一般以山区为多。

　　环境优美

　　国人历来讲究身后埋葬地的风水，无论是以前皇 家天津公墓/墓地陵园的选择，还是稍有积蓄的普通人家祖坟的确定，无不是景色秀丽、山水齐备的地点所在。如无锡的灵山后花园，就坐落在无锡灵山大佛旁，北靠大山，南面太湖，紧挨灵山大佛。

　　容积率低

　　通过对公墓及经营性天津公墓/墓地的调查发现，殡葬用地容积率一般都小于0.5。

　　售价过高

　　从 2004 年开始，殡葬业连续多年跻身国内十大暴利行业，且一度排名第三(出自《物权法视角下的殡葬用地问题探析》)。对于经营性天津公墓/墓地，由于实行市场调节定价，且受殡葬行业的特殊性和垄断性影响，天津公墓/墓地咨询偏高已成了各地居民的共识，所以有了“死不起”的说法。以无锡市为例，根据市场调查，公墓天津公墓/墓地均价也要2~3万一个墓位。

　　评估中的难点

　　鉴于以上天津公墓/墓地的特点，给我们的评估工作带来很大困难。

天津公墓/墓地价值如何评估和揭秘

　　缺少专门的评估细则及技术指引

　　按照我国目前的地价评估体系，土地用途一般分商业、住宅和工业用地，仅有的几种评估方法及《房地产估价规程》主要是针对这三类用途设定的，没有针对特殊用地建立地价的指导理论及相应的地价评估体系，现有的地价评估理论体系不能充分指导特殊用地评估实务工作。

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